Unter Berücksichtigung von Bauschäden, Rechten und Belastungen, durch detaillierte Grundstücksbeschreibung, Darstellung der Lagefaktoren sowie detaillierte Gebäudebeschreibung und Fotodokumentation, schaffen unsere Grundstückswertermittlungen bei Käufern und Verkäufern sowie bei Immobilienmaklern und Investoren Sicherheit und Klarheit über die Festsetzung eines angemessenen Kaufpreises. Zudem erhalten Grundstückseigentümer zuverlässige Aussagen zum aktuellen Verkehrswert ihrer Immobilie.
Gemäß § 7 Wertermittlungsverordnung (WertV98) sind zur Ermittlung des Verkehrswerts das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des herangezogenen Verfahrens unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu bemessen. Sind mehrere Verfahren herangezogen worden, ist der Verkehrswert aus den Ergebnissen der angewandten Verfahren unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit zu bemessen.
Das Vergleichswertverfahren kann sowohl für die Wertermittlung unbebauter als auch bebauter Grundstücke angewendet werden. Dabei wird der Verkehrswert eines Wertermittlungsobjekts aus der Mittelung von zeitnahen Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke festgelegt.
Das Ertragswertverfahren eignet sich für die Grundstücke, die zur Ertragserzielung bestimmt sind. Dem Käufer eines derartigen Objekts kommt es in erster Linie darauf an, welche Verzinsung ihm das investierte Kapital einbringt.
Das Sachwertverfahren eignet sich insbesondere für Einfamilienhäuser, da der Eigentümer sein Einfamilienhausgrundstück nicht als zinsabwerfende Kapitalanlage betrachtet, sondern als ein Heim, das ihm die Annehmlichkeiten des Alleinwohnens verschafft. Ertragsgedanken sind beim Kauf weitgehend ausgeschaltet. Hierbei steht eher die Eigennutzung im Vordergrund.
Sowohl der Verkäufer als auch die Kaufinteressenten haben unterschiedliche Vorstellungen, Erfahrungen und finanzielle Möglichkeiten. Insofern ist die vollständige Erfassung der unterschiedlichen Merkmale der Immobilie wichtig. Merkmale einer Immobilie werden unterschieden in Makrolage, Mikrolage sowie Grundstück- und Gebäudeeigenschaften.
Makrolage:
- Region, Stadt, Stadtteil, Straße
- Öffentliches und privates Dienstleistungsangebot
- Kulturelle und Freizeitmöglichkeiten
Mikrolage:
- Charakter der näheren Umgebung
- Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und Taktzeiten
- Straßenanbindung
- Immissionsbelastung
- Himmelsrichtung des Grundstücks
- Zukünftige Entwicklung der Lage
Grundstücks- und Gebäudeeigenschaften:
- Auszug aus dem Liegenschaftsbuch
- Grundstückszuschnitt
- Grundstücksgröße
- Altlasten und Altablagerungen
- Baugrundverhältnisse
- Nutzungsart
- Baumaterialien
- Baujahr
- Ausstattung
- Zustand der baulichen Anlagen
- Instandhaltungsrückstand
- Schäden und Mängel
Die wesentlichen Zustandsmerkmale des Bewertungsobjekts sind bei den Behörden abzufragen.
- Baugenehmigung
- Baupläne
- Flächenberechnung
- Baubeschreibung
Der Verkehrswert ist der Wert, der alle Merkmale einer Immobilie berücksichtigt.
In anderen Ländern haben sich unter dem Einfluss der jeweiligen landeseigenen Normen aus den vorbezeichneten Wertermittlungsverfahren andere Verfahren entwickelt. So gibt es im englischsprachigen Raum beispielsweise ein so genanntes Discounted-Cach-Flow-Verfahren. Dieses Verfahren ist zwar anders als das deutsche Ertragswertverfahren aufgebaut, jedoch handelt es sich bei dem Discounted-Cach-Flow-Verfahren um ein an Renditeerwartungen orientiertes Verfahren, weshalb es dem Ertragswertverfahren zuzuordnen ist.
Im Übrigen lassen sich fast alle Wertermittlungsverfahren wieder auf die drei ursprünglichen Verfahren zurückführen.
